상가 매매시 부가가치세에 대해서 알아보자!

상가 매매시 부가가치세에 대해서 알아보자!

 

 

상가나 상가건물 매매시 부가가치세가 발생하는거 알고 계시죠?



우리가 부동산 거래에서 토지와 국민주택의 범위

내 주택은 부가세가 발생하지 않지만

그 외에는 부가가치세가 발생하기도 합니다..

특히 오피스텔,상가,사무실,사업용으로 사용되는 부동산

또는 상가주택의 상가부분~



매도인이 일반 과세자일 경우

 "계약서 작성할때 부가가치세 별도"

라고 표기하는 이유는?



상가나 상가건물 매매계약서에 "건물분 부가세 별도"라는

문구를 기재하면

매수인이 일반과세자이던/간이과세자이던/비사업자이던

건물분 매매 가액의 10%을 매수인으로 받아

매수인에게 세금 계산서를 발행하고

매도인이 신고 납부한다는 뜻입니다.



매수인이 일반과세자의 경우 매입세액 공제로 납부한

부가세 환급을 받을 수 있는데

사업자가 없는 경우 환급 받기 위해서는

계약 후 20일 이내에 세무서에

사업자 신고를 해야 환급 받을 수 있습니다.

그리고 매도인이 부가세를 신고 납부합니다.



매수인은 매입 신고계산서를 가지고

일반 과세자임을 증명하는 서류등으로 환급 받습니다.



매수인이 간이 과세자인경우"계약서상 부가세별도"

표기는 불 필요합니다.

​

매도인이 간이과세일 경우에는

부가세는 매도인이 부담해야 하는 금액으로서

건물분에 대하여 3%의 부가세를 납부하며

ㅁ

간이과세자 경우 세금 계산서를 발행 할 수 없으므로

매수자에게 받아서 내는 것이 아니기 때문에



"부가세 별도"표기가 불 필요 없습니다.



상가건물 매도인이 비사업자일경우:



매수인이 비사업자일 경우 부가세는 발생하지 않습니다.

비사업자일 경우 건물을 가지고 있지만

사업지등록증이 없는 경우에는

부가가치세는 발생하지 않습니다.

사업 포괄양도,양수계약이란?



사업용 자산을 비롯하여 인적 시설 및 권리를 포괄적으로

승계하는 것으로

모두 양도하는 것을 말합니다.

매도인과 매수인이 사업 형태가 동일하고 과세유형도

동일하면 계약서에

"부가세는 포괄양도 양수한다"특약을 넣으면

사업상 포괄 양도양수로 보아

부가세를 부담하지 않을 수 있습니다.

서로 주고 받거나 하지 않아도 된다는 얘기죠....



일반과세자 간의 포괄 양도,양수계약은

상가건물 매매 과정에서

부가세 절차상 복잡한 과정을 생략하기 위한 것이구요



간이 과세자 간의 포괄 양도,양수계약은

매도인이 건물분 매매가액의

3%부가세를 절세하는 효과가 있습니다.

​

따라서

 포괄 양도,양수계약은 세금계산서 발급 대상이 아니며,

부가세를 거래징수해서는 안됩니다.



상가나 상가건물 매매시 포괄양도,양수 주의할 점은?

양도인이 양수인에게 부가가치세를 받아서 납부하면

양수인이 환급받는 구조이나 양도인에게 받은

부가세를 다시 양수인에게 환급하여 주어야 하므로 실익이 없다.

포괄 양도,양수 특약을 표기하여

매수자는 부가세를 납부하지 않아도 되고

또한 환급신청을 하지 않아도 되기 때문에 쌍방 요건이

충족되면

상가나 상가건물 매매시 부가세 처리는 포괄 양도,양수계약서를

작성하여 처리하시기 바랍니다.





만약,양수 이후 양수자가 면제사업자 전환시 사업 양도가

불인정 되니

이점 주의하시기 바랍니다.

포괄 양도,양수계약시에는 양도인의 사업기간과

양수인의 사업가간을 합산하여

10년간 유지해야 합니다.



매수인이 사업자등록을 10년 이내에 폐업하거나

면세사업자로 변경한다면

매도인이 부가세를 추징당하는 불리한 점도 있습니다.



그러므로 계약서에 양도인의 사업기간과 양수인의

사업기간을 합산한 상태로

10년동안 유지해야 한다는 특약 조항도 넣으시기 바랍니다. 

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