상가 매매시 주의사항 놓치지 마세요!
상가 매매시 주의사항 놓치지 마세요!
취득세 중과, 종부세 인상, 주택 담보 대출 규제 등으로 인해 아파트 투자가 주춤하고 수익형 부동산 투자가 각광받고 있습니다.
특히 가용금액 2~ 3억 선에서 대출을 활용해 코로나 팬데믹에 비교적으로 영향을 덜 받는 병원, 학원, 변호사, 법무사, 세무사 등이 임차인으로 있는 상가를 선호하십니다.
그도 그럴 것이 코로나 사태가 장기화되며 기존 상가는 무조건 1층을 사야 한다는 고정관념이 깨지고 있습니다.
그래서 오늘 시간에는 최근 각광받고 있는 구분상가 매매 시 주의사항에 대해 포스팅하도록 하겠습니다.
가용 금액 및 대출 가능 금액 체크
모든 부동산 매매 및 투자가 그렇듯 자신의 가용금액을 정확히 알고 그에 맞는 부동산을 알아보셔야 합니다.
예를 들어 대전 둔산동 시청 시청역 상권에서 가용금액 1억 + 대출 1억을 활용해 투자금 2억 선에서 임대 수익을 누리고자 1층 구분상가를 알아본다고 가정해보겠습니다.
과연 그에 맞는 매물을 찾을 수 있을까요?
설령 있다 해도 건물 내부에 있는 상가일 확률이 높습니다.
그렇기에 자신의 가용 금액 및 대출 가능 금액을 사전에 체크해 그에 맞는 지역부터 선정하는게 우선이라 사료됩니다.
한가지 예를 더 들어보겠습니다.
가용금액 1억 + 대출 1억을 활용해 투자금 2억 선에서 마음에 드는 상가를 찾았다 가정해 보겠습니다.
여기서 팩트는 대출 1억이 가능하냐입니다.
대출이 가능한지 확인도 안된 상태에서 덜컥 매매 계약을 했다면 차후 대출이 안되어 잔금을 치를 수 없게 되면 그 책임 및 손해는 고스란히 매수인이 부담하게 됩니다.
그렇기에 상가 매매를 계획 중인 분들은 사전에 가용 금액 및 대출 가능 금액에 대해 꼼꼼히 알아보시길 권장합니다.
상가임대차보호법, 부가가치세 체크
마음에 드는 상가 매물이 나왔다면 그다음은 건물분 부가가치세 처리 여부입니다.
예를 들어 매도인은 일반과세자이고, 매수인은 간이과세자로 사업자등록을 낼 계획이라면 매수인은 매도인에게 건물분 부가가치세를 지급하고 세금계산서를 수취해도 부가가치세 환급을 받을 수 없게 됩니다.
그렇게 되면 생각지도 못한 비용이 추가적으로 발생하게 되므로 각별한 주의가 필요합니다.
아울러 임차인이 있는 상가를 매수해 실사용 목적일 경우 상가임대차보호법 5년, 10년 적용 여부가 관건입니다.
상가임대차보호법상 임차인은 최장 10년까지 임대차 기간을 보장받을 수 있습니다.
실무에서 통상 상가는 2년 계약을 합니다.
하지만 2년 계약을 했다 해서 2년 후에 반드시 임차인이 나간다는 보장이 없습니다.
그렇기에 상가를 매수해 실사용 목적인 분들은 매매 계약서 작성 전에 이 부분 대해 사전 협의가 반드시 선행되어야 하겠습니다.
반대로 투자용으로 매수할 경우 기존 임대차 기간이 어느 정도 남아있느냐?
매수인이 기존 임대차를 승계 받을 수 있느냐가 관건이라 할 수 있겠습니다.
매도인 매수인간 직거래 시 발생되는 중개사고의 대표적인 유형들입니다.
갑구, 을구에 설정된 등기 체크
집합건물의 등기부등본은 크게 [표 제 부] [갑 구 ] [을 구]로 나눠져 있습니다.
표제부에서는 등기 접수일, 건물 층수 및 호수, 전용면적, 대지권의 종류, 대지권 비율 등을 확인할 수 있습니다.
[갑 구]에서는 소유권에 관한 사항 소유권 이전 접수일, 등기원인 및 소유자 인적사항과 소유권을 제한하는 가압류, 가처분, 가등기, 예고등기 등을 확인할 수 있습니다.
끝으로 [을 구]에서는 소유권 이외의 권리에 관산 사항 근저당권, 전세권 등을 확인할 수 있습니다.
일반적으로 소유권 [갑 구]를 제한하는 권리가 존재한다면 매매 자체를 고려해보길 권장합니다.
아울러 [을 구]에 근저당권, 전세권 등이 설정되어 있다면 매수인이 인수할 건지 말소할 건지에 대해 사전에 반드시 매도인과 협의해 특약사항에 기재하는게 차후 분쟁의 소지를 막을 수 있음은 물론이고 중개사고도 미연에 방지할 수 있겠습니다.
이상으로 상가 매매 시 주의사항에 대한 포스팅을 마치도록 하겠습니다.
해당 포스팅은 정보 공유 차원에서 작성한 글이니 참고용으로 활용하시기 바랍니다.
아울러 해당 포스팅 관련 문의 및 상담 전화는 사양하겠습니다.
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