상가건물매매 계약서 작성 시 꼭 챙겨야 하는 것은?

상가건물매매 계약서 작성 시 꼭 챙겨야 하는 것은?

 

상가 중개실무에 있어서 상가나 상가건물매매에 대한 계약서 작성을 할 경우 꼭 확인해야 하는 것을 간단하게 정리해 보겠습니다.

​

​먼저 계약 당일에는 토지이용계획 확인원, 토지대장, 지적도, 건축물대장, 등기부등본(토지와 건물), 임대 목록 현황(임대차 계약서 원본 확인,계약기간과 보증금, 월세, 부가세 포함 여부, 관리비 등 확인), 전체 임대차 계약서를 매도인과 매수인에게 설명 및 확인시켜주어야 한다. 그리고 상가건물이나 빌딩을 계약할 때 반드시 짚고 넘어가야 될 내용으로 불법건축물 등..위반건축물유무와 부가가치세 유무의 부분이 있습니다.

가장 먼저 위반건축물 有,無 관계다.

이는 건축물대장상에 나오는 것도 중요하지만 서류에는 없어도 실제 건물에 해당행위가 있는지 반드시 현장에 가서 확인해야 될 부분입니다.

또한 위반건축물에 대한 내용은 대부분 건물주나 건물관리인이 잘 알고 있기 때문에 이들의 말을 참고하여 건축물대장과 비교해보면 됩니다.

그리고 이에 따른 행정처분을 받은 적이 있는지 등을 확인하여 이에 대한 내용들을 잊지 말고 특약사항에 명시해두어야 합니다.

 

부가가치세 有,無 부분에 대해서 명확하게 고지 후 기재해야 한다..

주택이외의 건물로 상업용 건물, 공장, 창고, 업무용오피스텔 등은 매매 시 건물분에 한하여 부가가치세가 발생합니다. 일반적으로 부동산거래가격=토지가격+건물가격으로 이루어지는데 이중 건물 거액의 10%를 건물 분 부가세로 보고 세법상 매도인이 사업자인 경우 양도세 외에 관련 세액을 국세청에 납부하여야 합니다.

만약 특약으로 부가세를 언급하지 않았다면 매매 대금에 부가가치세가 포함된 것으로 간주하기 때문에 따라서 계약서를 작성할 때는 반드시 매매 대금에 부가세 포함, 불포함 여부에 대해 언급해 주고 매도인과 매수인 상호 협의하에 아래의 두 가지 방법 중 하나를 선택하도록 합니다.

 

​1. 부가세를 주고 환급받는 방법.

상가건물매매 시 건물 분 부가가치세 별도라는 문구를 특약사항에 명시하여 매수인이 부가세를 부담하고 매도인은 매수자에게 세금계산서를

발행해 줍니다. ( 특약 :  부가세는 매매 대금과 별도로 매수인이 부담한다.)

이때 매도인은 일반과세자여만 합니다.(간이과세자나 비사업자는 해당되지 않는다.)

그러면 매도인은 이를 받아서 양도일이 속하는 달의 말일부터 25일 이내에 관할세무서에 납부하면 되고 매수인은 일반과세자로

사업자 신고를 한 후 매도인이 발행해 주었던 세금계산서를 첨부하여 관할세무서에 환급신청을 하게 되면 건물분에 대한

부가세를 환급받을 수 있습니다.

만일 이런 특약사항이 없을 경우 부가세는 고스란히 매도인 부담이 되는 것입니다.

 

​2. 포괄 양도양수로 처리하는 방법.

포괄양도양수는 양도인의 해당 사업에 관한 일체의 권리와 의무를 양수인이 승계하는 것을 말합니다. 또한 사업자만 변경되고 사업내용(업종)의 

동일함은 그대로 유지되어야 합니다.

포괄 양도양수는 재화 즉, 대가를 지불하고 획득 가능한 물질의 공급으로 보지 않기 때문에 부가세가 비과세 됩니다. 이는 건물분에 대한 부가세를 

매수인이 매도인에게 별도로 지급하는 대신 포괄양도양수로 처리하는 방법입니다. 그러므로 세금계산서 발급대상이 아니며 부가세를 양수인에게 받아서는 안 됩니다.

 

​<포괄양도양수계약의 성립요건>

⦁양도인과 양수인 모두 과세 업자(일반 과세, 간이과세)이어야 합니다.

⦁사업장별로 승계한다.

⦁양도인은 사업 전체를 양도하며, 양수인은 사업 전체를 그대로 양수하여야 합니다.

⦁사업의 양도양수당시 양도인과 양수인의 업종이 동일하여야 합니다.

(단, 포괄 양도양수 후에는 양수인이 업종을 추가하거나 변경하여도 됩니다.)

⦁양도인과 양수인의 과세유형이 일반과세자인지 간이과세자인지 중요하지 않지만 양도인이 일반과세자일 경우

양수인은 간이과세자로 등록할 수 없다.(이때는 간이과세자를 일반과세자로 전환하여야 합니다.)

 

요점만 간략하게 정리해 보았습니다. 자주 계약서를 쓸 수가 없는 거래라서 갑자기 마주치면 당황하게 될 수 있습니다.

관공서와 세무사 등을 많이 괴롭힐수록 사고의 위험은 줄어들 수 있습니다. 그리고 특약 사항을 잘 활용하는 것도 좋습니다.

당황하지 마시고 하나하나씩 체크 잘 하시다 보면 언젠가는 선수가 되어 있겠죠...



꽃이 피어나는 봄....코로나로 힘든 시기에 우리 모두 건강하게 잘 이겨내봅시다.....화이팅!