아파트전세계약시주의사항과 등기부등본인터넷열람을 알아보자!

아파트전세계약시주의사항과 등기부등본인터넷열람을 알아보자!

 

 

등기부등본 보는 법 ( 전세계약시 주의사항 )

등기부등본을 볼 줄 알아야 
사기를 당하지 않습니다 ! 
이번 포스팅 꼼꼼히 봐주셔요~~
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제가 살고 있는 은행나무길 앞 저희집을
고쳐  저희신랑이 국수집을 오픈할 예정이에요 
그래서,  저희는 정든 은행나무길을 떠나 
근처 아파트로 이사하게 되었습니다.
​
매매든, 전세든, 월세든 
우리는 집을 구할 때 부동산을 믿고 신뢰하죠 
하지만, 
부동산도 사람이 하는 일이라 
실수가 있을 수 있고 
또한,  
부동산 관련하여  마음먹고  사기를 치려면 
언제나 가능한게 이 부동산입니다. 

오늘은 등기부등본 보는 법에 대해 
자세히 좀 얘기해 볼까해요 
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등기부등본은 부동산에 대해 과거부터 현재까지 
모든 권리사항이 기재되어 있는 문서입니다.
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등기부등본의 정식 명칭은
"등기사항전부증명서"이나
우리는 등기부등본으로 부르고 있습니다.
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예전에는 등기소에 가야지만 
알 수 있는 정보들을 지금은 
우리 손안에 핸드폰으로 간편하게 열람해 보고, 
발급받을 수도 있어요 
​

등기부등본은 총 3가지로 나뉘어져 있어요

1.  토지 
토지에 대한 권리관계가 나와 있어요 

2.  건물 
다가구 같이 건물 전체를 통틀어서 등기된 건물이에요
다가구나 단독주택.원룸등이죠
전.월세 계약시 문제가 많이 되는 다가구나 원룸등은
계약전 좀 더 꼼꼼히 등본을 체크하셔야 됩니다.
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다가구나 단독주택같은 일반 건물은 토지와 건물 등기부등본이
각각 존재합니다.
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3. 집합건물 
호수별로 각각 개별등기된 아파트.  다세대 .빌라.연립. 오피스텔. 원룸등입니다.
건물에 호수별로 각각 등기가 되어있기에 
권리 관계 확인이 좀 더 명확합니다. 
전.월세 계약시는 다가구보단 개별 등기되어 있는 다세대 건물이나 원룸등이 안전합니다.
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등기부등본은  표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있어요 ! 집합건물 등기부등본을 예를 들어볼께요

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✅ 표제부에서는 
건물 전체 사항을 확인할 수 있습니다.
집합건물은 표제부의 2개입니다.
( 토지나 건물 등기부등본은 표제부가 하나예요)
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첫번째 표제부는 
전체 건물과 내역과
전체 토지의 면적이 표시되어 있습니다.
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집합건물 두번째 표제부에서는 
전체 건물중에서
 해당 호수에 대해 
건물내역과 대지권에 대해 나와있습니다.
​
해당 호수의 
층수와 정확한 호수,  그리고 면적을 확인할 수 있습니다 
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​
✅ 등기부등본 설명하며
 전세계약시 주의사항 
설명해 볼께요  
​
※ 저와 같이 전세나 월세를 계약할때 
이 표제부의 주소를 확인하는 것이 중요합니다 !!
왜냐면,  전입신고와 확정일자를 해야 되기 때문이죠 
​
아파트와 같은 경우는 그나마 
내가 이사가고자 하는 주소의 호수와
등기부등본의 표제부에
 표기된 호수가 같은 경우가 대부분이지만
​
연립.빌라.다세대등은 동과 호수가
 정확하지 않게 기재되어 있는 경우가 많아 
혼란이 올 수 있으며, 
전입신고와 확정일자를 잘못된 주소로 받으면
주택임대차보호법에 보호를 받지 못합니다.
​
​
하여, 전.월세 계약시는 
계약서에 있는 동.호수와 
등기부등본산 동.호수등을 잘 살펴보셔야 됩니다.
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​

✅ 갑구
소유권을 확인할 수 있으며 
가등기.가압류.압류.임의경매.강제경매 같은 
법적 다툼을 확인할 수 있습니다
​
전.월세 계약시 
갑구 사항에 집주인과 
부동산에 온 집주인이 맞는 지 신분증을 통해 확인하는 것이
반드시  필요합니다 !!
​
이건 필수예요 !!
 아주 꼼꼼히 보셔야  됩니다 !!
등기부등본 갑구 사항에 
집주인  이름. 생년월일. 주소등을
신분증하고 대조하여 맞는 지 
반드시 확인하는 게 중요합니다 !
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( 부동산 믿고 하시지 마세요 )
본인이 확인하는 습관이 중요합니다 
또한,  갑구 사항에 
가압류.가등기.압류.임의경매등
이런 권리사항이 기재되어 있으면 
절대  계약하시면 안됩니다.
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압류,가압류는 일반인들고 다들 알고 있지만
가등기는 잘 모르시더라구요 
가등기는 
본등기를 할 수 있는 강력한 권리사항입니다.
갑구 사항의 가등기는 
 소유권을 이전 받을 수 있는
 본등기를 할 수 있는 등기인 것이죠 
 
갑구 사항이 깨끗한 부동산만을 
거래하셔야 됩니다 ! 
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등기부등본도 위조하여  부동산 사기를 벌이는 경우도 있다

내가 등기부동본을 볼 줄 모른다면 
사기는 언제나 당할 수 있습니다.
사기를 목적으로 부동산을 계약하려 하려는 
사기꾼들은 등기부등본도 위조합니다.
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그렇기에, 
내가 직접 내 핸드폰으로 열람하여 볼 수 있고
권리사항에 대해 확인해야 합니다.
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✅ 을구
 
소유권이외의  모든 권리사항에 관해 알 수 있습니다.
근저당권설정,  전세권설정등이죠
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근저당권설정을 보면 
집주인이 집을 담보로 얼마의 돈을 빌렸는지 알 수입니다.
채권최고액을 보시면 되죠 
은행에서는 보통 원금의 30%을 더해서 등기합니다.
예를 들어 1억을 빌렸을때 
 채권최고액은 1억 3천으로 등기를 하죠 
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전세계약시 주의사항

월세는 보증금이 작지만, 
요즘 전세의 경우는 
보통 매매금액의 80~90%까지
 전세금을 받는 지라 
이 경우, 
반드시 등기부등본 을구의 
채권최고액을 확인하셔야 됩니다.
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예를 들어 현재 시세가 2억인데 
근저당권설정 채권채고액이 
2억 가까이라면 
이런 집은 절대 계약하면 안되겠죠 
​
깡통전세 잘 확인하셔야 됩니다 !
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그래서,  전세 계약시
왠만하면 
 근저당권설정이 없는 집으로 알아보시는 게 좋고 
근저당권설정이 있더라도 
채권최고액과  나의 전세금을 합한 금액이 
시세를 뛰어넘지 않아야 합니다
그래야 안전합니다. 
예전에 이런 경우도 있었습니다.
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전세입자가  금요일에 이사하였지만
이사하는라 정신이 없이 
그 다음주 월요일에 전입신고를 하였는데요, 
그 월요일에
집주인이 근저당권설정을 한것입니다.
​
이 경우, 
전세입자가 우선 할까요?
아닙니다. 
근저당설정이 우선합니다 !
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전입신고와 확정일자를 함으로써
 주택임대차보호법을 받지만
 대항력은
다음날 생기기에,
근저당권설정에 후순위가 되어
 전세금을 날릴 수도 있습니다.
그렇기에 입주한 날 무조건 
동사무소 가셔서 전입신고 하시고 
확정일자도 받아놓으세요 ! 
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전세나 월세 계약에서 
사기 당하지 않으시려면
권리관계가 깨끗한 부동산인지 확인후,
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을구의 사항이 변동이 없을거라는 확답을 받아
계약서에 기재하신 후,  계약하세요 !  
​
나에 보증금이 안전한지
 중개사에게 확인하셔야 되며,  확답을 받고 
문서상에 기재하여 남기는 것이 
추후, 법적 다툼에서 손해배상청구를 할 수가 있습니다.
​
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전세 계약 후
잔금 치루고 입주하는 날에도 
반드시 등기부등본이 깨끗한 지 확인한 후, 
이사 먼저 하지 마셔요
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전세입자가 짐을 늦게 빼서
 내가 이사 시간이 늦어지면 
주민센터 시간이 마감될수 있으니 
잔금 후 
이삿짐 센터에 맡겨놓구 후딱 
동사무소 먼저 가서 
전입신고.확정일자 받아놓으셔요 ! 
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이사 당일에 전입신고+확정일자 해야만 
다음날 대항력이 생겨 
내 보증금을 지킬 수 있으니까요 
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등기부등본 보는 법과
전세계약시 주의사항에 대해 포스팅하였습니다 
​
도움되시기 바래요~