전세계약시유의사항과 전세계약시주의사항을 알아보자!

 

 

전세계약시유의사항과 전세계약시주의사항을 알아보자!

 

전세계약시 유의사항에 대해 공부하도록 하겠습니다.
​오늘보다 더 나은 내일을 위해 GOGO!
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깡통전세 : 은행 대출금과 전세보증금의 합계가 매매가보다 높아 매매시에도 상환할수 없는 금액일때 
갭투자 : 매매가와 전세가의 차이가 적어 차액만큼 적은 투자금액으로 집을 매수 집 시세가 오르면 되팔아 매도차익을 남김
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1. 계약서 확인
계약서상 소재,지목,면적,구조,용도를 비롯
계약금액,계약존속기간, 임대인정보, 공인중개사 정보,
특약 내용이 있습니다
실제 신분증과 실제계약자가 동인한지 
등기부상 소유자와 계약자가 동일한지 확인
특약사항란에 임대인 임차인 원하는 조건 기한 기재
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2. 확인설명서 확인
공인중개사가 계약시 받는 필수 서류
등기사항전부증명서상 권리관계
입지조건
등기부상 공시되지 않는 (선순위 임차보증금 내역등)
도 기재하게 되어 있습니다
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3. 건축물대장 , 등기사항 전부증명서 확인
계약전에 특이사항이 있는지 확인후
계약 후 잔금지급전에 공부상 변경내용이 있는지 확인
간혹 계약후 잔금입금전 임대인이 대출을 받아  등기사항이 변경되
그사실을 모르고 잔금지급후 입주시 순위가 후순위로 밀려 
전세 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생될수도 있어 
확인하는것이 좋습니다.
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4. 선순위 보증금
계약하려는 본인으 보증금 순위보다
먼저 입주한 임차인보증금을 말하며
자기순위에 앞서 선순위 보증금과 담보물권(근저당권) 많은 곳은
보증금 반환이 어려워 지는 경우가 발생할수도 있습니다.
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5. 확정일자
보증금을 법적으로 보호받기 위해선 
전세권설정등기 또는 확정일자를 받아야 하며
전세권설정등기 를 꺼려하는 임대인도 있을수 있으며
등기비용도 들기때문에 번거로울수 있습니다.
이때 주민센터에 확정일자가 전세권등기와  유사한 효력으로
자신의 보증금을 지킬수 있는 수단입니다.
전입신고와 확정일자를 꼭 받아 두셔야 합니다.
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6. 임대인 대출내역 상환여력 확인
임대인이  은행 대출을 상환하지 못하면 
은행에서 경매를 진해하게 되는데
경매시 순위가 늦은 임차인의 전세 보증금을 돌려받지 못하는경우도
발생할수 있습니다.
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은행대출금액 + 임대차 보증금의 합계금액이
매매가의 70~80% 넘지 않아야 안전한 매물입니다.
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등기사항전부증명서를 통해 근저당 설정 내역을 확인할수 있으며
게약시 공인중개사가 확인설명서에 기재 설명해줍니다.
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7. 최우선 변제권 , 우선변제권 
최우선변제권이란
경매나 공매시 내순위보다 앞선 선순위 권리보다 먼저 내보증금을 변제받는 권리
은행의 근저당권은 내순위보다 앞에 있어도 최우선 변제권이 있으면 먼저 변제 받을수 있습니다
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우선변제권이란
경매나 공매시 후순위 권리나 기타 채권보다 먼저 변제 받는 권리
취득을 위해선 "전입신고 + 주민등록 + 확정일자" 다음날부터 대항력 발생
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대항력이란
등기부등본상 경매개시 결정등기 이전에 대항력의 요건(전입신고+거주)
-> 선순위 근저당이 없으면 후에 집이 경매되도 낙찰자에게 임차인의 지위를 보장 받음
-> 선순위 근저당에 대해 대항력을 행사할수 X (최우선변제x, 우선변제o)
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<주택임대차 최우선변제권>
1. 소액보증금 : 선순위 담보존재시 설정시점에 적용보증금 초과하지 않아야함
2. 대항력 : 전입신고+거주
3. 배당요구 : 기한내 배당요구를 해야만! 보증금 돌려받음

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오랜만에 다시 찾아 보게되는 주택임대차보호법.
많이 알아야 손해보는 일이 없을것 같습니다.
저도 ㅜㅜ