임대차법과 임대차3법계약갱신청구권을 알아보자!

 

 

 

임대차법과 임대차3법계약갱신청구권을 알아보자!

 

외국에서는 찾아보기 힘들지만, 우리나라에서는 흔한 전세제도, 주택을 구매하기 부담스러운 사회초년생이나 신혼부부 등 많은 분이 한 번쯤은 이 전세제도의 어려움을 경험해보셨을 듯합니다.

​그런데 작년에 이 전세제도를 이용하는 사람들을 보호하기 위해 법을 개정하였다고 해요! 과연 이번에 개정된 임대차 3법이 무엇인지 또 나는 어떻게 이용할 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.

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#임대차 3법이란?

2020년 7월 31일부터 임차인의 권리를 보호하기 위하여 시행된 제도로 전월세상한제, 계약갱신청구권, 전월세신고제 등을 핵심으로 하는 법안입니다.

 

이 중에서 임대차 3법 계약갱신청구권에 대해 자세히 알아보려고 합니다.

 

 

임대차 3법 계약갱신청구권의 가장 핵심적인 부분은 계약 만료에 가까운 세입자가 계약을 연장하여 더 거주하기를 희망할 때 요구할 수 있는 권리라는 점입니다.

기존 2년의 계약에서 1차 더 연장하여 최대 4년까지 거주할 수 있도록 요구할 수 있어요.

임대인은 *특별한 사정이나 사유가 없는 한 수용하여야 하며, 임차인이 계약갱신청구권을 사용한 경우 보증금 및 월세의 5% 이내에서만 증액 가능하답니다.

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* 특별 사유에 해당하는 경우
① 집주인, 직계존속, 직계비속의 실거주
② 세입자가 2기 이상 임차료 연체 시
③ 부정한 방법으로 임차 시
④ 임대인과 임차인 상호 협의 시
⑤ 임대인 동의 없는 전대 시
⑥ 주택의 전부나 일부 멸실 시
⑦ 철거나 재건축 예정 시

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즉, 2년 전세 계약이 끝나기 전에 계약 갱신청구권을 행사하시면, 5% 증액 범위내에서 2년간 추가로 살 수 있는 권리가 확보되는 약자를 위한 제도입니다.

 

 

청구권을 사용하기 위해서는 확실하게 의사 표현을 해야 합니다. 전화 통화를 하고 그 내용을 녹음하거나 휴대폰 문자로 주고받은 내용을 저장해두는 것이 좋습니다. 녹음을 깜빡한 경우에는 관련 내용에 대해 언급했음을 문자로 간단히 남겨두는 방법도 있습니다.

​계약갱신청구권은 묵시적 갱신과는 다른 개념입니다. 묵시적 갱신은 위 행사시기 동안 임대인의 의사표시가 없는 경우 기존 조건의 계약이 자동으로 2년간 연장된다는 점이 특징이에요.

따라서 기존 계약 2년+묵시적 갱신 2년+계약갱신청구권 2년(5% 내 인상)=총 6년의 계약이 가능한 상황으로 이해하시면 됩니다.

 

 

집주인이 금액을 더 높여 새로운 세입자를 받기 위해 갱신을 거절한 경우는 세입자는 손해배상청구를 할 수 있는 방법이 있습니다. 아래와 같이 구체적으로 피해금액을 청구할 수 있도록 지침을 마련해 뒀는데요.

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보상 금액은 아래 3가지 중 가장 큰 금액으로 선택하시면 됩니다.
① 계약 갱신 당시 월세 3개월분
② 새로운 세입자의 전월세 임대료와 청구인의 거절 당시 임대료와의 차액의 2년분
③ 입증할 수 있다면 추가적인 피해금액

 

 

2019년 3월 25일에 전세를 4억에 계약해서 거주 중인 A씨의 사례를 살펴보겠습니다.

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#Q1.

A씨는 2021년 5월 25일 자로 계약만기입니다. 언제까지 전세 계약갱신청구권을 행사해야 할까요?

A는 계약 만기 1개월 전, 즉 2021년 4월 25일까지 계약갱신청구권을 행사해야 합니다. A씨는 2020년 12월 10일 이전에 계약한 경우에 해당되므로 만기 1개월 전이며, 2020년 12월 10일 이후에 계약한 경우 만기 2개월까지 행사하면 됩니다.

→ 임대인의 특별한 경우에 해당하지 않는 경우, A씨는 23년 5월 25일까지 거주할 수 있는 권리가 생기며, 보증금은 최대 5%, 즉 2천만 원 내에서만 인상할 수 있습니다.

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#Q2.

2021년 4월 25일까지 임대인의 연락이 없다면 어떻게 되는 건가요?

A씨는 보증금 증액 없이 2023년 5월 25일까지 거주할 수 있는 권리가 생기며, 이 계약 종료 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사하면 추가 2년의 거주 권리가 확보됩니다. 이때는 임대인 측에서 보증금의 5% 내에서 인상을 요구할 수 있습니다.
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#Q3.

재계약을 하게 되면 계약 기간 중에 이사할 수 없나요?

​재계약 이후 A씨는 이사가 필요한 시점 3개월 전에 임대인에게 통보하면 계약 해지가 가능합니다. 이때 신규 세입자를 구해주거나 부동산중개수수료를 부담할 필요도 없습니다.

​여기까지 임대차 3법 계약갱신청구권에 대해 소개해드렸습니다.

​그 외 계약갱신청구권, 전월세상한제 등 주택분쟁조정에 대해서 주택분쟁조정위원회에서 무료로 상담을 진행하니 아래의 연락처를 기억해 두시면 아주 유용할 것 같습니다.