미등기주택과 미등기주택매매를 알아보자!

미등기주택과 미등기주택매매를 알아보자!

 

 

개발지 인근 도심지로 변화할 시골지역들의 
거래를 하다보면 여러가지 변수들이 많이 있는 
토지들을 거래하게 되는데요 
오늘은 그 중 상속받은 미등기무허가 주택 이 있는 경우의
매매계약 사례를 되짚어 볼까 합니다. 

 

이 거래사례의 경우 일반 토지거래 사례보다
좀 더 챙겨야 할 절차가 많습니다. 
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주택이 있고 서류 역시 다 있는 상태라면
주택취득으로 해서 토지와 건축물의 소유권을 이전하면 되지만
시골의 낡은 주택의 경우 
건축물 대장이나 등기가 없는 미등기무허가 주택이 있는 
경우를 더러 볼 수 있습니다. 

 

 

이런 경우 세가지의 옵션이 있습니다. 
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-철거 후 소유권을 이전하느냐?
-철거 동의서를 상속권자들이 작성해 주느냐?
-건축물의 등기를 살려서 주택으로 넘기느냐?
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우선 미등기무허가 주택을 철거할 수 있는 권한은 누가 가질까요?
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이런 경우, 해당 지자체에서 건축물에 대한 재산세 과세내역의 납세자를 확인합니다.
재산세 납부를 누가 했는지가 중요하며
그 납세자가 본질적인 철거권한자입니다. 
사망한 경우, 상속자(여러명일 경우 전체)있어
그 상속인들만 철거신청을 할 수 있습니다.

 

그리고 반드시 아셔야 할 것이
건축물 철거에 관한 법률이 제정되어
이제는 건축물 철거시 면적이나 서류유무에 관계없이
무조건 건축물 철거해체신고를 하시고 철거에 들어가셔야 합니다.
(철거 후 신고 안됨. / 반드시 철거 '전' ) 

 

 

 

해당 주택을 철거하지 않고 서류를 살리고자 한다면
건축물대장 양성화를 해야 합니다.
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미등기 무허가의 경우 건축물 대장이 없는 상태이기에
건축물이 있다는 점을 서류화 시키는 것이 바로 양성화입니다.
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건축물대장 (사실관계) 을 만들고, 
그를 바탕으로 건축물 등기 (권리관계) 역시 만들어 내어
그 등기상의 소유권을 매수인이 이전하여 받는 것입니다.
​
하지만, 시골의 낡은 옛날주택의 경우 
실질적으로 양성화가 어려운 경우가 많이 있습니다. 

 

 

 

 

이런 불법 미등기 무허가 주택의 경우 상속등기는 할 수 없습니다.
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건축물대장이 있는 경우라면 소유권보존등기가 가능하지만
건축물대장이 아예 없는 무허가 건물이라면
양성화를 통해 건축물대장을 만들고 등기를 한 후 상속을 하여야 합니다. 

 

 

 

앞서 말씀드린 것 처럼 
철거신청을 할 수 있는 사람은 
재산세를 납부하던 사람이나 
그 상속인 밖에 없습니다.
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그래서 가장 깔끔하게 양도하는 법이
상속인분들이 철거를 하고 
나지 상태로 토지만 양도하는 것입니다.
​
철거신청은 상속인 전원의 인감도장이 찍힌 철거동의서와
인감증서를 첨부하셔야 합니다. 
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하지만 철거비용이나 혹은 개개인의 속사정으로 
철거를 진행하지 못한 상태로 양도할 수도 있겠죠? 
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매수인이 철거를 진행한다면, 
해당 주택에 거주하는 사람이 없어야 하며
철거동의서에 전체 상속인 전원 동의를 받으셔서 제출해야 합니다.
이 때 인감증명서는 물론
돌아가신 분과 가족임을 증명할 수 있는 서류 역시 함께 제출해야 합니다. 
(사망한지 오래된 경우 제적등본, 
최근 사망경우 사망인의 기본증명서, 가족관계증명서, 말소자초본 등) 
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