종합부동산세계산방법을 종합부동산세부부합산를 알아보자!

종합부동산세계산방법을 종합부동산세부부합산 를 알아보자!

 

 

오늘 올려드리는 포스팅은 정보를 드리기 위함이므로 정확한 세법 상담은 세무사에 문의 부탁드립니다.
​
얼마 전 2021년 주택가격이 공시가액이 발표됨으로 종합부동산세(이하 종부세)에 관심이 많이 집중되고 있습니다.
특히 전국의 아파트 공시가격 평균 상승률이 19.8%에 이르면서 올해 종합부동산세 부담은 대폭 인상될 수밖에 없었고 작년 세법 개정안으로 다주택자에 대한 세율도 두 배 가까이 인상되어 다주택자의 경우 종부세의 부담이 더욱더 가중되었는데요.

오늘은 최근 이슈가 되고 있는 주택관련 종합부동산세에 대해 살펴보고 이에 대한 절세전략 방법에 대해 살펴보겠습니다.
​
종합부동산세의 계산 구조는 어떻게 될까?
종합부동산세의 경우 계산산식을 살펴보시면요. 종부세를 결정짓는 중요한 요소는 크게 주택공시가격, 공제금액 및 세율임을 확인하실 수 있습니다.

 

​

​
1. 주택공시가격
매년 국토교통부장관이 매년 1월 1일을 기준으로 매년 4월 말에 발표하는 것으로 납세자가 공시가격에 이의를 신청하여 인정받지 못하는 한 임의로 조정할 수 없는 가액으로써 이를 절세방법과 연결하기는 어렵습니다. 결국 2021년 아파트를 중심으로 공시가격이 대폭 인상되었으므로 올해 재산세 및 종합부동산세 부담은 상당히 많이 상승할 것이라는 것은 충분히 예측 가능합니다.
​
2. 공제금액
공제금액의 경우 인별 주택 공시가격합계액에서 6억을 공제하고 만약 1세대1주택에 해당한다면 3억을 추가공제하며 총 9억을 공제합니다. 이 때 1세대1주택이란 세대원 중 한명만이 1주택을 소유한 경우를 의미하므로 부부공동명의 1세대1주택인 경우에는 해당하지 않습니다. 대신 인별로 각각 6억씩 공제가 가능하므로 총 공제금액은 12억이 됩니다.
​
3. 세율
2021년부터 세율이 인상되었습니다. 특히, 3주택 이상의 다주택자인 경우 및 조정대상지역 내 2주택 소유자의 경우 종전보다 세율이 2배 가까이 인상되어 종합부동산세의 세부담은 급격히 증가할 수밖에 없는데요.

단, 세율 적용 시 다주택자 여부는 세대별로 판정하는 것이 아닌 인별로 소유한 주택수를 기준으로 판정됩니다. 그러므로 주택을 공동소유하게 되면 양도소득세 측면에서는 유리할 수도 있지만 종합부동산세 측면에서는 공유 지분이 각각 주택 수에 포함되어 인별 기준 다주택자에 해당됨으로써 높은 세율이 적용되어 불리할 수도 있으므로 공동 소유 시 절세 유리한지 불리한지를 반드시 확인해 보셔야겠습니다.
​
이와 같이 종부세를 결정짓는 세 가지 요소를 중심으로 종합부동산세 절세전략을 수립해보시면요.
​

​
첫째, 다주택자의 경우 주택을 처분하려면 6월 1일 이전에 하자.
재산세뿐만 아니라 종합부동산세 또한 과세기준일(재산세 및 종부세 모두 6월 1일) 현재 부동산을 소유하고 있는 자가 납부하므로 과세기준일인 6월 1일 이전에 양도하거나 증여하여 개인별 주택수를 줄이는 것이 현명합니다. 이유는 종합부동산세 공제금액의 경우 인별로 6억 원을 공제하므로 주택을 처분하게 되면 자연스럽게 종합부동산세 과세표준은 줄어들 것이고 아울러 올해부터 강화되는 다주택자에 대한 세율 인상에 대한 불이익도 줄일 수 있기 때문입니다.

예를 들어 본인이 조정지역 내 2주택을 보유할 경우 6억원을 공제한 금액에 대해 종합부동산세를 부담할 뿐만 아니라 올해부터 인상된 다주택 중과세율을 적용받아 세 부담은 몇 배 이상 증가할 수밖에 없습니다. 하지만 나머지 한 주택을 올해 6월1일 이전에 양도한다면 1주택자가 되므로 다주택자에 대한 중과세율은 피할 수 있으므로 소위 똘똘한 한 채를 제외한 상대적으로 규모가 작은 주택은 6월1일 이전에 처분하는 것이 현명하겠습니다.
​
둘째, 장기임대주택 등록함으로써 종합부동산세 합산배제 요건을 갖추자.
종합부동산세의 경우 합산배제 주택들이 있는데 그중 장기임대주택으로서 일정 요건에 해당하는 주택의 경우 과세표준 합산 대상 주택에 포함하지 않는다. 이때 일정 요건은 아래와 같습니다.

 

위 표에서 그 요건들을 보시면 기 등록한 임대주택뿐만 아니라 2018.9.14.이전에 취득한 경우에는 아파트를 제외하고 올해 6월1일 이전까지 10년 이상 장기임대주택 등록한 경우에는 여전히 종합부동산세 합산배제 혜택을 받을 수 있으므로 이에 해당한다면 임대주택 등록을 적극 고려해 볼 수 있습니다.

단, 국세청에서는 매년 합산배제신고 안내문을 보내 합산배제대상 주택이 있는 경우 당해연도 9월16일부터 9월30일까지 주소지 관할세무서장에게 당해 주택의 보유현황 신고 등 합산배제신고를 하도록 하고 있으므로 신고기한에 맞춰 신고를 하여야 종합부동산세를 납부하지 않을 수 있습니다.
​
셋째, 종합부동산세는 배우자 등 가족과 부동산을 나눠 소유하는 것이 유리하다.
재산세뿐만 아니라 종합부동산세의 경우도 인별로 과세하는 것은 동일하나 재산세의 경우 부동산별로 과세한 후 인별로 납부하도록 하는데 반해 종합부동산세의 경우 인별로 보유한 부동산 가액을 합산한 후 과세하게 되므로 한 사람 명의로 되어 있는 부동산 가액을 합산하여 과세됨으로써 종합부동산세 부담은 늘어날 수밖에 없어 가족 명의로 분산 보유하는 것이 유리합니다. 특히, 종합부동산세의 과세 기준이 부동산별로 일정 금액을 초과하는 경우이므로 배우자는 가족 간의 공동소유함으로써 가족 구성원별로 과세 기준금액을 분산하는 것이 절대적으로 유리합니다.
​
예를 들어 어떤 세대가 기준 시가 10억의 주택을 하나만 소유하고 한 명 명의로 단독소유하고 있다고 가정해보면 1세대 1주택의 종합부동산세 과세 기준금액인 1억에 대해서 종합부동산세가 과세됩니다.

하지만 배우자와 절반씩 공동소유했다면 인별 주택 공시가격은 각각 5억이므로 인별 과세 기준금액인 6억에 미달하므로 종부세는 전혀 과세되지 않습니다. 즉 단독소유였을 경우는 9억 초과분에 대해 종부세를 납부해야 하지만 공동소유인 경우 12억까지는 종합부동산세를 납부하지 않아도 됩니다.
​
또 다른 예를 들어보면 본인이 조정 지역 내 2주택을 보유하는 경우 그중 1주택을 배우자나 자녀에게 증여하게 되는 경우 위와 같이 각각 6억을 공제받아 종합부동산세를 줄일 수 있을 뿐만 아니라 올해부터 적용되는 다주택자에 대한 종합부동산세 중과세율 적용을 피할 수 있습니다. 다주택자에 대한 종합부동산세 중과세율 적용 및 세 부담 상한 적용 시 주택수는 세대별 주택수가 아닌 인별 보유 주택을 기준으로 주택수를 계산하기 때문입니다.

다만, 증여하고자 하는 경우 과세기준일인 6월1일 이전에 증여하는 것이 유리할 것이며 취득세 등을 고려한다면 주택 공시가격이 발표되는 4월 30일 이전에 증여하는 것이 유리합니다. 증여에 의한 취득세는 시가가 아닌 시가 표준액을 기준으로 하여 과세되기 때문입니다. 물론 종부세를 절세하기 위하여 증여하고자 할 경우 증여세뿐만 아니라 취득세 중과세 여부(조정지역 내 기준시가 3억이상시 취득세율 12% 적용)도 함께 고려하셔야 되겠습니다.
​

 

​
마지막으로 1세대1주택 세액공제에 대한 개정내용을 살펴보면 종전에는 1세대1주택 세액공제는 세대원 중 한명이 1주택을 소유한 경우에만 적용하였으나 올해 세법개정으로 부부공동명의의 1주택자에 한하여 기본공제 9억 및 고령자 및 장기보유 세액공제를 신고에 의하여 적용받으실 수 있습니다.
​
여기까지 2021년 종합부동산세금 절세전략에 대해 간략하게 정리해보았습니다.
모두모두 현명하게 세테크하시기를 바랍니다~~
(개개인마다 케이스가 상이하므로 자세한 문의는 세무사로 연락하셔야 정확한 답변을 얻으실 수 있답니다)